Guide acheteur
Comment s’y prendre pour trouver et acheter son futur logement ?
Selfhome vous guide en 4 étapes.
Étape 1.
Étape 2.
Étape 3.
Étape 4.
Étape 1.
La recherche
Avant toute démarche de recherche il faut connaître son budget. Pour cela, il faut prendre en compte les frais d’acquisition d’un bien immobilier et votre situation financière.
Droits d’enregistrement
Dans toute acquisition, il y a des droits d’enregistrement à payer. C’est une taxe qui s’élève à 7% du prix d’achat. Ce qu’il faut savoir c’est que s’il s’agit de votre première acquisition, vous avez un droit à un abattement (réduction) à hauteur de 30 000 euros (bëllegen Acte). Si vous n’utilisez pas le montant total de l’abattement, vous pouvez le garder pour la prochaine aquisition. Par contre il y a une condition pour pouvoir en bénéficier, il faut y avoir son adresse légale pendant 2 ans. En cas de non respect de cette clause il faut rembourser cet abattement. Naturellement elle sera de nouveau utilisable pour l’achat du prochain bien pour y vivre.
Vous avez besoin d’un crédit immobilier
Dans ce cas vous avez certains frais qui vont s’ajouter. Notamment des frais de dossier, des frais d’inscription hypothécaire et éventuellement une assurance-vie à payer. Vous pouvez simuler et calculer votre capacité d’emprunt avec votre conseiller bancaire.
N’hésitez pas à prendre contact avec une banque (ou un courtier) et demandez à avoir une simulation bancaire du montant maximum empruntable.
Où chercher mon logement ?
Dans un marché immobilier où la demande est faible et l’offre est abondante, les logements à vendre sont plus nombreux, ce qui peut être une bonne nouvelle pour les acheteurs. Les biens immobiliers peuvent rester plus longtemps sur le marché, offrant plus d’opportunités aux acheteurs de trouver la maison ou l’appartement qui correspond à leurs besoins et à leur budget.
Cependant, il est toujours important de prendre le temps de chercher et de trouver un bien immobilier qui répond à vos critères.
Si vous êtes intéressé par l’achat d’un bien immobilier, n’hésitez pas à contacter directement les propriétaires qui vendent eux-mêmes leur logement. Cela peut vous permettre de trouver un bien à un prix plus attractif, sans avoir à passer par une agence immobilière et les frais associés.
Profitez de notre site d’annonce ici pour trouver le bien qui vous correspond.
En résumé, dans un marché où il y a beaucoup de biens immobiliers en vente, il est important de prendre le temps de chercher et de trouver un bien qui répond à vos critères.
Ma première visite
Avant d’aller visiter, informez-vous de la localisation (p.ex. : accès routiers, transports publics, espaces verts, parkings etc.).
Par après, laissez vous guider à travers la visite et veillez à ce que le bien corresponde à l’annonce. Si vous avez un doute sur quelque chose, n’hésitez pas à en parler afin d’éviter un vice caché. Demandez l’état général du bien (toiture, façade, fenêtres, isolation, équipements, année de construction, type chauffage).
De plus pensez à vérifier les facilités du logement (internet, prises, parking, cave, possibilité d’animaux, accès mobilité réduite, ascenseur, parties communes, etc.)
En cas d’un logement en copropriété (appartements), vérifiez dans le dernier rapport du syndic, s’il y a des travaux futurs à prévoir et confirmez les charges mensuelles. S’il y a des travaux votés lors de la dernière assemblée générale, les charges appartiennent au vendeur.
Pendant la visite consultez les documents suivants:
- L’annonce du bien et photos
- Plans du logement (murs porteurs). C’est important si vous souhaitez réagencer le bien
- Le passeport énergétique (performance énergétique et isolation thermique/obligatoire)
- Dernier rapport du syndic (si logement en copropriété)
Étape 2.
La négociation
Négocier le prix de vente
Après avoir visité le bien en question, vous pouvez négocier le prix avec le vendeur. Généralement les prix des annonces sont légèrement plus élevés afin de laisser une marge de négociation avec les acheteurs.
Par contre, veuillez noter que si le logement est un coup de cœur, que le prix est raisonnable et que la demande est forte, vous risquez de perdre le logement en négociant le prix.
Selfhome vous donne quelques astuces pour négocier le prix:
- Si le bien est déjà en vente depuis un moment, il est possible que le vendeur soit plus ouvert à la discussion
- Si le bien a certains défauts ou des rénovations à prévoir, le prix est aussi sujet de négociation
- Si le bien n’est pas tout de suite disponible et que le vendeur souhaite déjà le vendre de suite, il est possible de lui demander un loyer pour la période d’occupation de l’appartement ou alors d’avoir également une remise sur le prix
Faites une offre d’achat
L’offre d’achat est le prix que vous allez proposer au vendeur. Prix qui vous semble être juste et correct. Attention, l’offre d’achat vous engage à acheter le bien au prix que vous avez proposé et signé.
Sachez que si vous êtes le premier à faire une offre d’achat au prix annoncé par le vendeur, il doit vous vendre son bien et passer au compromis avec vous!
Cependant en pratique, le vendeur choisit la personne qui lui semble la plus solvable et au prix le plus élevé. Veuillez noter qu’il est interdit de surenchérir le prix de vente d’un bien.
Il est toujours bon de faire une offre de prix par écrit pour que le vendeur puisse réfléchir à tête reposée. Le vendeur acceptera l’offre avec le prix le plus intéressant en prenant compte de la solvabilité de l’acheteur.
Une fois l’offre d’achat acceptée, vous allez pouvoir signer le compromis de vente
Dans un marché concurrentiel comme au Luxembourg, prouvez au vendeur votre solvabilité comme un dossier de candidature. Montrez une simulation de financement de votre banque ou un extrait bancaire avec les fonds nécessaires. Du coup, le vendeur sera confiant pour signer un compromis de vente avec vous
👉🏼 Passez au compromis !
Compromis de vente vaut vente
Le compromis déclare un accord commun entre les deux parties. Par conséquent, lorsque le compromis est signé par vendeurs et acheteurs, le bien est vendu. Attention, le compromis ne veut pas dire que le bien pourra être acheté, car si l’acheteur à besoin d’un financement, il doit prouver qu’il est en mesure d’obtenir un prêt auprès de sa banque.Cependant une fois le prêt accepté, il ne reste plus au vendeur qu’à remettre le compromis au notaire pour finaliser la vente par un acte de vente.
Le compromis comprend:
- Le nom, matricule et adresse des vendeurs et acheteurs
- L’adresse du bien
- Brève description du bien (ares de terrain, numéro cadastral)
- Prix de vente
- Date et signature des acheteurs et vendeurs
- La clause suspensive*
Étape 3.
Le financement
Après la signature du compromis, si vous n’avez pas les liquidités, il faut se rendre auprès de votre banque afin de faire votre demande de prêt. Veuillez noter que sur le compromis vous avez un délais pour l’accord bancaire.
Pour souscrire un prêt, nous vous conseillons de prendre un rendez-vous avec votre banque afin de mettre votre plan de financement en place.
Ce qui détermine principalement une mensualité c’est la durée et le taux. Sachez que plus la durée est longue, plus vous payez d’intérêts, par contre la mensualité diminue.
Au Luxembourg il existe principalement 2 types de taux d’intérêts.
Le taux variable est généralement moins cher que le taux fixe et vous pourrez rembourser votre prêt par anticipation, sans frais. Par contre le taux variable peut être augmenté par votre banque et vous êtes exposé à un futur surendettement.
Le taux fixe est généralement plus cher que le taux variable car vous pouvez sécuriser votre mensualité pendant la durée désirée ou totale. Mais vous avez des frais/pénalités si vous voulez sortir de votre prêt à taux fixe, ou le rembourser par anticipation .
Étape 4.
L'acte de vente
Le notaire est un professionnel de l’immobilier
C’est lui qui va effectuer la transaction entre acheteur et vendeur. Au-delà de la transaction, il a certaines obligations : il doit vérifier s’il n’y a pas d’hypothèque sur le bien, la provenance de fonds (blanchiment). Ne soyez donc pas étonné s’il vous demande votre accord bancaire ou un extrait de compte pour vérifier que tout soit conforme au compromis et à la loi.
Une fois toutes les recherches terminées, il vous enverra un projet pour que vous puissiez vérifier l’exactitude de l’acte de vente et fixer un rendez-vous entre les deux parties.
Sachez également que c’est l’acheteur qui a le droit de choisir le notaire en question, vue que c’est lui qui le paye pour ses services.
La signature de l’acte
Le jour de la signature vous allez confirmer l’achat officiel de votre bien et recevoir les clés du vendeur (sauf si une condition spéciale dans le compromis, stipule une date différente pour la remise des clés).
Le notaire lira l’acte dans son intégralité devant les deux parties (acheteur et vendeur) et vous engagera à signer l’acte de vente si tout est conforme au compromis.
Le notaire est l’intermédiaire, c’est-à-dire qu’il perçoit l’argent de l’acheteur et le transfère au vendeur. De surcroît, c’est lui qui va inscrire le bien au nom de l’acquéreur auprès de l’administration.
Enfin, veillez à bien recevoir toutes les clés du vendeur et de bien demander s’il vous a remis tous les doubles
